(dpa/Meuter) Wenn der Auszug aus der Mietwohnung ansteht, entscheiden oft kleine Formulierungen, wie gründlich Mieter reinigen und was der Vermieter fordern darf.
Meist ist der Mieter vertraglich Verpflichtet, die Wohnung in einen "ordnungsgemäßen Zustand" zu versetzen. „Konkret heißt das, dass grobe Mängel und Schäden zu beseitigen sind, die während der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind“, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Ist etwa aus Unachtsamkeit eine Bodenfliese gesprungen, ist der Mieter angehalten, diese zu reparieren.
Einen großen Unterschied macht die Formulierung "Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßen Zustand". Dann muss der Mieter die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Das bedeutet, dass beispielsweise eine angebrachte Einbauküche wieder abgebaut werden muss.
Solche Formulierungen müssen aber nicht in Stein gemeißelt sein. „Mieter und Vermieter können jederzeit andere Absprachen treffen“, stellt Inka-Marie Storm klar, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Ein Nachmieter kann beispielsweise die Einbauküche übernehmen.
Häufig ist im Mietvertrag davon Rede, dass die Wohnung beim Auszug "besenrein" übergeben werden muss. „Das bedeutet, dass die Zimmer frei von groben Verschmutzungen sein müssen“, sagt Storm. Spinnweben müssen entfernt, Böden gefegt, Teppiche gestaubsaugt werden.
Ob vor dem Auszug neu tapeziert werden muss, kann ebenfalls im Mietvertrag geregelt sein. Grundsätzlich gehört das Tapezieren zu sogenannten Schönheitsreparaturen, für die gesetzlich der Vermieter zuständig ist. „Es besteht aber die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist“, erklärt Rechtsanwältin Engel-Lindner. Meistens legen so die beiden Seiten fest, dass entweder beim Auszug oder nach gewisser Zeit renoviert werden muss. Starr festgelegt dürfen diese Fristen aber nicht sein.
Wichtig: Teilweise sind Klauseln unwirksam
„Eine Regelung im Mietvertrag, mit der der Mieter verpflichtet sein soll, die Räume bei Vertragsende renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung oder wann die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, ist unwirksam“, sagt Engel-Lindner.
Erneuert der Mieter die Wände aufgrund einer wirksam vereinbarten Endrenovierungsklausel, muss er Farben auswählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werden. Eine Beschränkung auf „helle“, „neutrale“ oder „dezente“ Farben oder dezente und neutrale Mustertapeten ist grundsätzlich zulässig. Eine Beschränkung auf die Farbe Weiß ist allerdings nicht zulässig.
Wenn man der Wohnung die Nutzung ansieht, muss das nicht zwangsläufig teuer werden: „Halten sich die Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs, ist dies durch die Miete abgegolten“, so Storm. Sind aber Brandlöcher im Teppich zu sehen o.ä., kann der Mieter zu Schadenersatz verpflichtet sein.
Bei einer rechtzeitig vereinbarten Vorabnahme fallen solche Probleme früh auf. Mieter und Vermieter klären dabei vor dem Auszugstermin, ob – und wenn ja, was – zu tun ist, damit die Wohnung problemlos übergeben werden kann. Dann ist noch genügend Zeit für Nachbesserungen.
Unmittelbar vor der Übergabe können Mieter den Zustand der Wohnung dokumentieren indem sie Fotos machen, erklärt Janßen. Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, hat sich aber in Streitfällen schon oft bewährt.
Im Zweifel können Zeugen helfen
„Wenn Streit zu befürchten ist, kann es auch ratsam sein, Zeugen bei der Wohnungsrückgabe hinzuziehen“, so Janßen. Vor allem, wenn es kein Übergabeprotokoll gibt, ist der Zeuge wichtig. Falls nötig, kann er später vor Gericht aussagen.
Nach der Wohnungsrückgabe entscheidet der Vermieter, ob er die bezahlte Kaution verwendet, um mögliche Ansprüche abzudecken. „Eine konkrete Frist gibt es nicht“, so Storm. In der Regel werden dem Vermieter drei bis sechs Monate zugestanden, eventuelle Ansprüche zu benennen. Auf dieser Grundlage kann er die Kaution teilweise abrechnen.