Immobilienbewertung

Jeder Immobilienverkauf beginnt zugleich mit der wichtigsten Frage: Was ist meine Immobilie wert? Hierbei ist es essentiell wichtig, den richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie anzusetzen. Ist der Preis zu hoch, verlieren Sie potentielle Kaufinteressenten. Ist er zu niedrig, verlieren Sie bares Geld. Nutzen Sie unser Tool, um sich schnell und kostenlos über den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu informieren!

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Um den Preis demnach marktgerecht ermitteln zu können, werden verschiedene Wertermittlungsverfahren und Ansätze herangezogen. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen wird hierbei das sogenannte Vergleichswert- und Sachwertverfahren verwendet.


Beim Vergleichswertverfahren wird die zu bewertende Immobilie mit bereits erzielten Kaufpreisen in der Vergangenheit vergleichen. Hierbei greift man gerne auf Grundlagen und Aussagen des regional ansässigen Gutachterausschusses zu, welcher bei jedem Verkauf objektspezifische Informationen und den tatsächlichen Kaufpreis übermittelt bekommt. Je mehr Vergleichsobjekte existieren, also Objekte die über eine ähnliche Ausstattung und Größe verfügen, desto treffender wird die gewünschte Immobilienbewertung. Das Sachwertverfahren beschäftigt sich hingegen mit der Fragestellung, welche Baumerkmale vorzufinden sind und was die jeweilige Immobilie genau kennzeichnet. Modernisierungen, Sanierungen und die damaligen Baukosten stehen hierbei im Fokus der Wertermittlung.
Bei beiden Verfahren spielt selbstverständlich die Lage und der Standort der Immobilie eine wesentliche Rolle. Demnach ist der Spruch Lage, Lage, Lage nicht von ungefähr.

Ob Eigentumswohnung in der Stadt oder Haus im Grünen - für viele ist die eigene Immobilie der große Traum. Dennoch gibt es unterschiedliche Gründe, warum es doch zum Verkauf der Immobilie und damit zu einer Menge an zu erledigenden Aufgaben kommt. Was ist meine Immobilie wert? Welche Dokumente benötige ich? Wo inseriere ich und wie koordiniere ich letztendlich Termine? Der Prozess ist dabei grundlegend in vier Phasen einzuordnen: Die Vorbereitung, die Organisation, die Promotion und die Veräußerung. 

Wir begleiten Sie Schritt für Schritt und zeigen Ihnen, wie der Prozess von der Immobilienbewertung bis zum Kaufabschluss aussieht und worauf Sie achten sollten!

Phase 1 - Vorbereitung

Die Bewertung der Immobilie

Einer der wichtigsten und gleichzeitig schwierigsten Schritte bei der Veräußerung der eigenen Immobilie ist, einen realistischen Preis festzulegen. Eigentümer sind meist branchenfremde Laien und haben daher oft keine konkreten Vorstellungen, wie viel die Immobilie wirklich wert ist. Entweder die Vorstellung ist viel zu bescheiden und das Eigentum geht als Schnäppchen über den Tisch, oder die Erwartungen sind völlig überteuert. Wer den Verkauf einer Immobilie in Erwägung zieht, sollte daher im Voraus genau ermitteln, wie viel Geld er tatsächlich verlangen sollte und dazu auch Profis zu Rate ziehen. Die Immobilienbewertung dient der Wertermittlung eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. In der Regel wird diese durch Sachverständige, Gutachter oder Makler durchgeführt. 

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Bei der Wertermittlung werden zum einen verschiedene Kennzahlen, wie Immobilienmarktdaten, Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte herangezogen, zum anderen gibt es verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung

1. Vergleichswertverfahren

Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie durch das Betrachten vergleichbarer Objekte abgeleitet, die in Lage, Größe, Nutzung, Beschaffenheit und Zukunftspotenzial mit dem zu vergleichenden Grundstück oder der zu vergleichenden Immobilie übereinstimmen. Eine Grundvoraussetzung für dieses Verfahren ist die Verfügbarkeit mehrerer vergleichbarer Immobilien. 

 

2. Ertragswertverfahren 

Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Grundstücken oder Immobilien in Betracht gezogen, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Wertschätzung am Markt im Vordergrund steht. Das sind insbesondere Mietshäuser, Restaurants oder Hotelgebäude. Die Ermittlung des Bodenwertes wird in diesem Fall bei Bedarf getrennt vorgenommen.

 

3. Sachwertverfahren 

 Ähnlich des Ertragswertverfahrens wird im Sachwertverfahren der Wert der Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt. Für das Wertgutachten wird insbesondere der Wert von baulichen Anlagen betrachtet. In die Bewertung werden der Wert des Hauses sowie der Nebengebäude oder sonstiger Anlagen einbezogen. Das Sachwertverfahren wird in der Regel nur dann eingesetzt, wenn besondere Bedingungen vorliegen oder nicht genügend Vergleichswerte durch einen Mangel an ähnlichen Objekten vorliegt. 

 

Phase 2 - Organisation 

Zusammenstellung relevanter Unterlagen/anfallende Kosten

Für den Verkauf des Grundeigentums benötigen Sie eine Reihe von Dokumenten, welche Sie an unterschiedlichen Anlaufstellen erhalten. Die Beschaffung der Dokumente kann teilweise bis zu mehreren Wochen dauern, weshalb Sie sich frühzeitig um die Beschaffung der Unterlagen bemühen sollten. Dazu zählen unter anderem der Grundbuchauszug, Grundrisse und Baupläne, ein Lageplan mit Flurkartenauszug und der Energieausweis. Sofern Sie sich dafür entscheiden einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen, übernimmt er in der Regel das Zusammentragen und Erstellen der erforderlichen Unterlagen. 



Phase 3 - Promotion 

Die Vermarktung der Immobilie (inkl. Exposé)

Wenn niemand weiß, dass Ihre Immobilie zum Verkauf steht, wird sich auch kein potenzieller Käufer bei Ihnen melden und ein Angebot abgeben. Um das zu verkaufende Haus oder die zu verkaufende Wohnung ansprechend präsentieren zu können, ist ein ausführliches und professionell erstelltes Exposé unabdingbar. In diesem bringen Sie die Fakten und Besonderheiten Ihrer Immobilie möglichst ansprechend auf den Punkt. Im Exposé sollten vor allem die Eckdaten der Immobilie und eine Beschreibung des Objekts, des Grundstückes und der Umgebung vorhanden sein. Haben Sie darin erst einmal alle Informationen zusammengefasst, fällt später das Erstellen von Anzeigen sehr viel leichter. 

Inserieren Sie Ihre Immobilie zum Beispiel in regionalen Tageszeitungen oder auf Online-Immobilienportalen, um potenzielle Käufer auf sich aufmerksam zu machen. Setzen Sie Ihre Immobilie dabei zusätzlich zum Exposé mit ansprechenden Bildern attraktiv in Szene. Bilder vermitteln Interessenten einen besseren Eindruck vom Zustand der Immobilie und den Schokoladenseiten Ihres Eigentums! Selbstverständlich können Sie Ihre Online- oder Print Anzeige auf unserem Portal https://www.immomorgen.de/inserieren und in den Zeitungen der HAAS Gruppe z.B. dem Mannheimer Morgen, Schwetzinger Zeitung, Bergsträßer Anzeiger oder Fränkische Nachrichten inserieren.

 

Kommunikation mit Interessenten 

Sobald die Vermarktung der Immobilie begonnen hat, werden Sie - je nach Region und Angebot - möglicherweise Anrufe und E-Mails erhalten. Diese können einerseits von Interessenten und potenziellen Käufern kommen, andererseits werden Sie auch regionale Makler kontaktieren, die Ihnen ihre Dienste und Hilfe beim Verkauf der Immobilie anbieten möchten. Sie sollten sich in jedem Fall vorab überlegen, ob Sie genug Zeit haben, die eingehenden Anfragen zu beantworten und professionelle Rückmeldungen zu geben. Ein Makler spart Ihnen vor allem eines: Zeit. 

 

Besichtigungstermine

Besteht ernsthaftes Interesse, werden potenzielle Käufer einen Termin zur Besichtigung Ihrer Immobilie vereinbaren wollen. Der Besichtigungstermin ist elementar für den Verkaufsprozess! Bilder können Bände sprechen. Aber nur in physischer Form weiß der Interessent wirklich, was die Immobilie zu bieten hat. 

Veranstalten Sie im Vorhinein eine virtuelle 360-Grad- oder Videobesichtigung. So stellen Sie sicher, dass die potenziellen Käufer ernsthaftes Interesse an Ihrer Immobilie haben. Vor allem in Zeiten der aktuellen Pandemie ist eine solche Art der Besichtigung von Vorteil.

Außerdem können während der Besichtigung alle offenen Fragen geklärt und auch bereits mögliche Preisverhandlungen angestoßen werden. 

Besonders bei Hausbesichtigungen bieten sich Einzeltermine an, grundsätzlich sollten aber nicht mehr als 5 Interessenten zu einem Termin eingeladen werden. Seien Sie auch beim Besichtigungstermin auf eventuelle Rückfragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Heben Sie während des Gesprächs vor allem die Vorteile Ihrer Immobilie hervor. Verschweigen Sie jedoch auf keinen Fall Mängel und eventuelle Nachteile. 



Phase 4 - Veräußerung 

Preis- und Vertragsverhandlungen durchführen

Sobald Sie einen passenden Käufer gefunden haben, geht es in die Preisverhandlung. Der Kaufpreis sollte so angesetzt werden, dass ein Spielraum für Verhandlungen vorhanden ist. Außerdem sollte das unterste Preislimit, sowie der Zielpreis für den Verkäufer feststehen. In der Regel bekommt der Interessent den Zuschlag, der den höchsten Kaufpreis aufruft. Erteilen Sie den anderen Bewerbern erst dann eine Absage, wenn der potenzielle Käufer die Finanzierung vollständig geklärt und den von Ihnen vorbereiteten Kaufvertrag endgültig unterschrieben hat. Es sind weitere wichtige Termine für den abschließenden Kauf wahrzunehmen. Auf die Unterschrift des Kaufvertrags folgt ein Notartermin, um den gesetzlichen Regelungen gerecht zu werden.

Sind alle Formalitäten erledigt, kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Ihr Eigenheim liegt nun in greifbarer Nähe, es muss nur noch das Übergabeprotokoll erstellt und unterschrieben werden. Ist dies geschehen, so sind Sie der Eigentümer der von Ihnen gekauften Immobilie. Ihnen steht nun eine Zukunft in ihrer Traumstadt bevor!